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Análisis del borrador de propuesta de la LPH, por Manuel J. Fernández

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14732139_1873861642843432_7926959141601057587_nManuel J. Fernández, Director Jurídico de Alvegest, ha impartido una de las ponencias de la segunda Jornada de Formación del Cuarto trimestre de este año, “Análisis del borrador de propuesta de la LPH”. En ella analizó el borrador de la propuesta de nueva Ley de Propiedad Horizontal, que se presentó en Sevilla, durante el I Congreso Internacional de Administradores de Fincas, 2016.

El Director Jurídico de Alvegest incidió en la importancia del principio de “seguridad jurídica”, que implica que el legislador debe perseguir la claridad normativa, para que  los operadores jurídicos y los ciudadanos sepan a qué atenerse.

Seguidamente, Fernández pasó a exponer las 16 bases que conforman el borrador de propuesta de la LPH:

1.- Definición clara de los conceptos: elementos comunes, elementos procomunales y elementos privativos. En cuanto a los elementos comunes, la regulación actual, art 3 LPH y 396 Codigo Civil, hace que el concepto sea disperso. La nueva Ley vendría a unificar la normativa y enriquecer, mediante regulación legal, la clasificación, añadiendo a los elementos comunes por naturaleza, como los estructurales, los  elementos comunes por destino (patios, terrazas, piscinas, etcétera) y, en relación a éstos últimos, la regulación de los elementos comunes de aprovechamiento privativo para  uno o varios propietarios cuando sólo éstos puedan disfrutarlos de forma exclusiva o excluyente (Ej. terraza comunal de uso privativo con acceso único a través del propio piso); o cuando habitualmente sean objeto de uso y disfrute sólo por una parte de los propietarios (Ej. zaguán, escalera, ascensor, jardines, terrazas, etcétera por los propietarios de viviendas).

Con ello se pretende dar seguridad jurídica a los supuestos en que se está ante gastos susceptibles de individualización; eliminar, no obstante, la rigidez de la unanimidad en materia de distribución de gastos siempre que no sea contrario a la Ley; y mantener en todo caso, la responsabilidad de la Comunidad en lo concerniente a su mantenimiento y conservación como elemento común.

2.- Establecer una distinción conceptual entre los distintos grupos de gasto, vinculado con el concepto de Calificación de elementos se establecerán criterios sobre los distintos gastos, utilizando antónimos, y definición al inicio:

  • Gastos legales-estatutarios: solo objeto de acuerdo los segundos
  • Gastos comunes-privativos
  • Gastos generales-individualizables
  • Gastos necesarios-mejora no necesarios
  • Gastos Ordinarios y Extraordinarios

3.- La nueva LPH debe distinguir y definir los fondos comunitarios: ordinarios; extraordinarios; contabilización; fondo de reserva- acumulativo  afecto a la comunidad; disposición para gastos urgentes, etc.

4.- Eliminar las referencias legislativas. La nueva legislación debe eliminar las referencias a Ley de Renovación, Rehabilitación y Regeneración Urbana y al Texto Refundido de la Ley del Suelo,  con el fin de no confundir las obligaciones civiles comunitarias de las derivadas de otras regulaciones ajenas al mismo.

5.- La nueva legislación propone formas de notificación actualizadas, las convocatorias, citaciones y notificaciones podrán hacerse por correo postal a una dirección dentro del territorio nacional,  por correo electrónico designado al efecto por el propietario, o bien por cualquier otro medio de comunicación, siempre que garantice su  autenticidad y contenido. En su defecto, se remitirán al elemento privativo del titular.

6.- Otras de las medidas propuestas es la eliminación de la segunda convocatoria; la validez de la celebración de la Junta, a pesar de la ausencia del Presidente y Secretario (sustitución), a excepción del Administrador,  si es profesional externo; que el derecho al voto sea personal, por representación  legal/voluntaria, o delegación para esa Junta, pudiendo indicar el sentido del voto para cada punto del orden día; y que las abstenciones se sumen a la mayoría, o a la unanimidad de los que participan en el voto.

14731133_1873873456175584_7428217172577827287_n7.- En cuanto al régimen de acuerdos, quórum y votos en diferido se propone la regulación  en un solo precepto de los distintos quórum y acuerdos correspondientes a cada uno: mayoría simple (general), cualificada (supuestos particulares) y unanimidad (residual). El cómputo de votos para acuerdos de formación instantánea y diferida sería: voto favorable de participantes + voto de ausentes, en el transcurso  de 1 mes.  Y se presumiría la adhesión al voto favorable de la mayoría.

8.- Acta, cierre y notificación es otro de los temas que contempla el borrador de LPH. Será necesaria la redacción y firma únicamente del Secretario y Vº Bº del Presidente, si no es profesional; se remite en 20 días naturales; y el lugar de envío es el domicilio designado en España, o la propia finca; la forma sería el correo postal o dirección electrónica facilitada al efecto

9.- Referido a la duración de los cargos en la Comunidad de Propietarios se propone que su regulación y funciones se trate en preceptos consecutivos. La duración de los cargos será de 1 año, siendo reelegibles y se prorrogan hasta la celebración de la siguiente Junta ordinaria. La comunidad puede encargar la Administración a un profesional externo que  cumpla con la cualificación legalmente reconocida y los requisitos exigibles en cada momento en cuanto a garantías y seguros correspondientes que deberán acreditarse y establecerse legalmente. En este caso las funciones de Administración incluyen las de Secretaria.

10.- Las formas de designación, límites y responsabilidad de los cargos se concretan en la designación por la Junta entre candidatos, turno rotatorio o sorteo entre los que aún no lo han sido. El ejercicio del cargo obligatorio, existiendo admisión de motivos de excusa fundamentados. Y en su defecto, juicio de equidad al igual que si resulta imposible su elección en el plazo de 1 mes.

11.- También incide la nueva LPH en la afección real y preferencia del crédito por gastos de comunidad. Se amplía plazo: anualidad corriente + 4 años; calificación como hipoteca legal tácita (Ley concursal); concreción mecanismos de protección del privilegio; afección real en supuestos de transmisión del bien (voluntaria o forzosa): preferencia en la concurrencia con otros. Se debe evitar tercería y facultar monitorio contra acreedor hipotecario.

12.- En cuanto al contenido del certificado sobre el estado de cuentas, debe estar constituido por: deudas liquidas, vencidas y exigibles, y cuotas futuras aprobadas en Juntas de Propietarios.

13.- La responsabilidad del propietario frente a la CP para responder de las obligaciones económicas como de otro tipo, sin perjuicio repetición interna del propietario a los usuarios, se amplia con carácter solidario al usufructuario, en las de contenido económico, y alos usuarios en general, en actividades dañosas o prohibidas.

14.- En cuanto proceso monitorio, la intervención del Administrador:

  • Alcance: petición inicial
  • Costas: inclusión gastos del Secretario-Administrador profesional
  • Posibilidad acumulación deudas, ampliando las cantidades ya reclamadas, y no esperar a la ejecucion (578 LEC) ni a la interpretación de los jueces.

15.- En el tema de mediación y arbitraje se propone la admisión con carácter general; promoción de su inclusión en Estatutos; regulación del régimen de los acuerdos; y el inicio de la mediación por mayoría.

16.- Por último, el borrador de nueva LPH también contempla las medidas disuasorias convecinales frente a la morosidad. Se deben  establecer los  intereses; privar temporalmente el uso de instalaciones y servicios no imprescindibles habitabilidad; posible inclusión en Estatutos, para que vinculen a futuros propietarios.



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